Immobilienkauf in Spanien

Spanien ist ein begehrtes, wenn nicht das begehrtestes Land überhaupt, wenn es um Ferienwohnungen geht. Wir können Spanien sehr empfehlen, nicht nur weil wir Spanien gut kennen oder wegen des Klimas. Auch wegen der Gastfreundlichkeit der Spanier und der kulturellen Reichhaltigkeit und der lebendigen Traditionen. Auch die Gesetzgebung und die Gerichtsbarkeit ist in den letzten Jahren auf EU getrimmt worden, das heißt deutlich besser geworden. Und Spanien hat viel mehr zu bieten als nur Mallorca. Wir denken da vor allem an Andalusien und die Kanarischen Inseln.

Zunächst muss ich meine Wünsche definieren, das heißt meine Bedürfnisse für eine Ferienwohnung festlegen, hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung. Preisrahmen.

Die Suche beginnt heute im Internet. Die Angebote werden hier übersichtlich mit ausführlicher Beschreibung und vielen Fotos präsentiert und von Maklern als auch von Privatverkäufern angeboten. In der Zeitung finde ich Angebote die oft nicht im Internet zu finden sind. Hier inserieren neben Maklern auch Privatleute, die sich mit einer Präsentation im Internet nicht auskennen.

Habe ich ein Objekt gefunden und beachte nachstehende Checkliste, habe ich alles erforderlich getan um mein Ferienobjekt auch genießen zu können:

• Einsicht nehmen in das Original der im Grundbuch eingetragenen Kaufurkunde (Escritura)

• Grundbuchauszug besorgen, aus dem Eigentumsverhältnisse, wie Lasten und Belastungen hervorgehen.

• Quittungen der letzten zwei Jahre über die Zahlung von Steuern, Gebühren und Beiträgen und der Verträge mit Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser, Strom) sowie Nachweise über die letzten Zahlungen an diese Unternehmen verlangen.. Wenn diese Zahlungen nämlich nicht geleistet worden sind, haftet dafür die Immobilie - praktisch also ihr gegenwärtiger Eigentümer.

• Quittungen über die Zahlung der Grundsteuer der letzten fünf Jahre durch den Verkäufer vorlegen lassen.

• Wenn eine Eigentumswohnung zum Kauf ansteht, sollte die notarielle Teilungserklärung (divisíon horizontal) vorliegen und im Grundbuch eingetragen sein. In der Teilungserklärung wird auch die auf den Wohnungseigentümer entfallende Quote ausgewiesen, nach der er seinen Anteil an den Gemeinschaftsausgaben (Comunidad) zu tragen hat.

Ferner empfiehlt es sich beim Präsidenten der Eigentümergemeinschaft oder bei der Verwaltung folgende Auskünfte einzuholen:

1. Satzung der Eigentümergemeinschaft

2. Hausordnung

3. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

4. Eine Bescheinigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft über die vollständige Zahlung von Gemeinschaftskosten und Umlagen (sollte beim Notar vorgelegt werden)

Niemals ein vermietetes Objekt kaufen. Der Mieter hat in Spanien grundsätzlich ein Vorkaufsrecht und zwar zu dem im Kaufvertrag genannten Kaufpreis!

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Klären Sie die Höhe der Maklerprovision: Verhandeln Sie auch unbedingt mit dem Eigentümer über den Kaufpreis. Die in Spanien übliche Maklerprovision beträgt 5% und wird in der Regel vom Verkäufer getragen. Leider machen viele Makler Ihre eigenen Preise und kassieren dadurch überhöhte Provisionen (2-5-fache).

Bedenken Sie auch bei jeder Zusage die Sie machen, dass auch ein Privatvertrag über eine Immobilie, mündlich oder schriftlich, rechtsgültig ist. Das Kammergericht in Berlin hat sogar einen am Telefon geschlossenen Kaufvertrag für rechtsgültig erklärt.

Bei Erwerb eines Neubaus zusätzlich wichtig und vorlegen lassen:

1. Fertigstellungserklärung des Architekten, abgestempelt von der Architektenkammer.

2. Bauabnahmebescheinigung der Gemeindeverwaltung besorgen.

3. Bewohnbarkeitsbescheinigung.

4. Bescheinigung des Industrieministeriums für die Elektro- und Gaseinrichtung.

Bei Bauvorhaben, das heißt Grundstückserwerb und Abschluss eines Bauvertrages genaue Informationen im Bezug auf die Bebaubarkeit und Baupläne bei der Gemeinde einholen.

Überprüfung der Bauverträge durch Notar und Architekt. Eine Übernahmeklausel der nichtvertragsgemäßen Mehraufwendungen durch den Bauunternehmer, die Vorlage einer Bankbürgschaft zu Gunsten des Käufers sowie der Versicherungspolicen von Baufirma und Architekt sind besonders wichtig.

Mit der Abwicklung wird dann ein spanischer Notar beauftragt. Hierbei ist zu beachten, dass Kostenvoranschläge eingeholt werden sollten.

Vor Abschluss des notariellen Vertrages: Vorlage einer schriftlichen Übersetzung aller Dokumente oder Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers bei der Unterzeichnung der Urkunde.

Angabe des tatsächlichen Kaufpreises in der notariellen Urkunde (Unterverbriefung vermeiden!).

Bestellung einer Bankbürgschaft zu Gunsten des Käufers bis zur erfolgten Grundbucheintragung oder Hinterlegung des Geldes.

Ausfertigung einer einfachen Kopie der öffentlichen Kaufurkunde an den Käufer.

Nach Vertragsabschluss ist die Einrichtung eines Kontos bei einer spanischen Bank notwendig, wo die regelmäßig anfallenden Kosten abgebucht werden können. Die Bank kann beauftragt werden, die Kontoauszüge ins Ausland zu senden.

Erteilung einer Einzugsermächtigung zu Gunsten der Versorgungsunternehmen, Gemeindeverwaltung und etc. (Strom, Wasser, Telefon, Müllabfuhr und Wohnsteuer).

Meldung an die zuständige Gemeinde und Provinzbehörde mit den entsprechenden Formularen.

Bei Vermietung und Verpachtung jährliche Einkommensteuererklärung abgeben.

Und jetzt, genießen Sie Ihr Auslandsdomizil. Bei Fragen kontaktieren Sie uns bitte.

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